ASSURANCE DU NOUVEAU ?

Les textes sur le choix de l'assurance emprunteur se succèdent mais ce sont toujours les banques (ou leurs filiales de courtage) qui assurent en grande majorité leurs crédits. 

La nouveauté on la trouve chez certaines banques depuis le 1er trimestre 2017.
Un groupe bancaire a opté pour un calcul de l'assurance sur le capital restant dû : pourquoi pas c'est une formule qu'on retrouve fréquemment chez les compagnies d'assurance qui proposent de l'assurance emprunteur, la particularité dans ce cas est la variation de la cotisation d'assurance en fonction du capital restant dû (et de l'age parfois). 

Contrairement à l'assurance déléguée auprès d'une compagnie extérieure, dans les banques qui ont fait ce choix, le taux (fixe) de l'assurance est ajouté à celui du crédit.

Avec ce système la simulation laisse apparaître une mensualité hors assurance beaucoup plus faible mais complètement erronée en regard des normes habituelles du calcul d'une mensualité fixe en capital et intérêts : il y a une grosse difficulté pour apprécier et comparer l'offre d'une autre banque. 

La confusion est encore plus grande car sur la durée en coût total il y a peu de différence, ça peut même être moins cher...

Et pourtant il faut regarder de plus près car cette offre, aux apparences alléchantes, réserve une surprise à la grande majorité des emprunteurs qui ne rembourseront pas leur prêt sur 15, 20 ou 25 ans de durée initiale.

PRETS IMMOBILIERS ET DOMICILIATION DES REVENUS

DOMICILIATION DES REVENUS CA CHANGE AU 01/2018 AVEC L'ORDONNANCE CI APRES

Le 19 septembre 2017

 JORF n°0130 du 3 juin 2017

 

Texte n°13

 Ordonnance n° 2017-1090 du 1er juin 2017 relative aux offres de prêt immobilier conditionnées à la domiciliation des salaires ou revenus assimilés de l’emprunteur sur un compte de paiement

 

NOR: ECOT1708869R

 ELI:https://www.legifrance.gouv.fr/eli/ordonnance/2017/6/1/ECOT1708869R/jo/texte

Alias: https://www.legifrance.gouv.fr/eli/ordonnance/2017/6/1/2017-1090/jo/texte

 Le Président de la République,

Sur le rapport du Premier ministre et du ministre de l’économie,

 Vu la Constitution, notamment son article 38 ;

 Vu le code de la consommation ;

Vu le code de justice administrative, notamment son article R. 123-20 ;

 Vu le code monétaire et financier ;

 Vu la loi n° 2016-1691 du 9 décembre 2016 relative à la transparence, à la lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie économique, notamment le II de son article 67 ;

 Vu l’avis du comité consultatif de la législation et de la réglementation financières en date du 4 avril 2017 ;

 Vu l’avis du Conseil national d’évaluation des normes en date du 11 mai 2017 ;

 Le Conseil d’Etat (section des finances) entendu,

 Le conseil des ministres entendu,

Ordonne : 

 Article 1

 La section 5 du chapitre III du titre Ier du livre III du code de la consommation est ainsi modifiée :

 1° A l’article L. 313-25, il est inséré, après le 9°, un 10° ainsi rédigé :

 « 10° Indique si le prêt est subordonné à la condition de domiciliation mentionnée à l’article L. 313-25-1. Si c’est le cas, sont mentionnés la durée de celle-ci, le cas échéant les frais d’ouverture et de tenue du compte sur lequel les salaires ou revenus assimilés sont domiciliés, ainsi que la nature de l’avantage individualisé consenti en contrepartie par le prêteur. L’offre doit permettre d’identifier clairement cet avantage en mentionnant les conditions, de taux ou autres, au regard desquelles elle est établie, et qui seraient appliquées par le prêteur si l’exigence de domiciliation n’était plus respectée par l’emprunteur. » ;

 2° Après l’article L. 313-25, il est inséré un article L. 313-25-1 ainsi rédigé :  

 « Art. L. 313-25-1.-Le prêteur peut conditionner l’offre de prêt mentionnée à l’article L. 313-24 à la domiciliation par l’emprunteur de ses salaires ou revenus assimilés sur un compte de paiement mentionné à l’article L. 314-1 du code monétaire et financier, sous réserve pour ce prêteur de faire bénéficier en contrepartie l’emprunteur d’un avantage individualisé.

 « Cette condition ne peut être imposée à l’emprunteur au-delà d’une durée maximale fixée par décret en Conseil d’Etat. Au terme du délai prévu par le contrat de crédit, l’avantage individualisé est acquis à l’emprunteur jusqu’à la fin du prêt.

 « Si, avant le terme de ce délai, l’emprunteur cesse de satisfaire à la condition de domiciliation susmentionnée, le prêteur peut mettre fin, pour les échéances restant à courir jusqu’au terme du prêt, à l’avantage individualisé mentionné au premier alinéa, et appliquer les conditions, de taux ou autres, mentionnées au 10° de l’article L. 313-25.

 « Les dispositions du présent article peuvent être appliquées à chacun des contrats de crédit composant l’opération de financement figurant dans l’offre de prêt. » ;  

 3° Après le deuxième alinéa de l’article L. 313-39, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

 « Lorsque les modifications au contrat de crédit initial portent sur la condition mentionnée à l’article L. 313-25-1, l’avenant mentionne cette condition, sa durée, le cas échéant les frais de tenue du compte sur lequel les salaires et revenus assimilés sont domiciliés, la nature de l’avantage individualisé consenti en contrepartie par le prêteur et les conditions, de taux ou autres, mentionnées au 10° de l’article L. 313-25. L’avenant mentionne également la conséquence tirée par le prêteur du non-respect de cette condition par l’emprunteur. » 

 Article 2

Après l’article L. 341-34 du même code, il est inséré un article L. 341-34-1 ainsi rédigé :  

 « Art. L. 341-34-1.-Est réputée non écrite toute clause par laquelle le prêteur subordonne l’octroi du prêt ou la conclusion de l’avenant au contrat de crédit initial à la condition de domiciliation mentionnée à l’article L. 313-25-1 sans l’assortir en contrepartie de l’avantage individualisé mentionné au même article. Il en va de même de toute clause par laquelle le prêteur exige le respect de cette condition au-delà de la durée déterminée en application du même article. » 

Article 3

 Les dispositions de la présente ordonnance s’appliquent aux offres de prêts émises à compter du 1er janvier 2018 ainsi qu’aux avenants modifiant les contrats conclus à la suite de ces offres. 

 Article 4

 Le Premier ministre et le ministre de l’économie sont responsables, chacun en ce qui le concerne, de l’application de la présente ordonnance, qui sera publiée au Journal officiel de la République française. 

 Fait le 1er juin 2017. 

 Emmanuel Macron 

Par le Président de la République : 

Le Premier ministre, 

Edouard Philippe 

 Le ministre de l’économie, 

Bruno Le Maire 

 

 

 

QU'EST CE QUE CA CHANGE ?

Aujourd'hui l'engagement de domiciliation des revenus n'est pas contractualisé, si on n'est pas satisfait de la banque qui a fait le prêt immobilier (relations, tarifs, services...) on peut changer la domiciliation des revenus sans impact sur le prêt dont on va poursuivre le remboursement par virement de la nouvelle banque vers l'ancienne.

A partir du 01/01/2018 l'engagement sera matérialisé dans le contrat de prêt comme contrepartie d'un taux préférentiel. La clause est très simple, BNP a déjà pratiqué dans sa filiale BNP PF : l'offre stipule que le taux est bonifié de 0,20 % du fait de l'ouverture d'un compte BNP et de la domiciliation des revenus sur ce compte. La banque contrôle automatiquement et régulièrement le mouvement confié en cas de baisse elle peut vérifier et/ou elle faire partir un 1er courrier d'avertissement puis sans explication du client et retour des revenus un courrier annonçant que conformément aux termes de l'offre de prêt le taux passe désormais à + 0.20 % et les échéances à + xx,xx €.

Cette pratique était jusque là contestable d'où son abandon par BNP PF, l'ordonnance la rend légale et elle va surement se généraliser.

L'emprunteur devient donc attaché à la banque pendant 10 ans, sans pouvoir faire jouer la concurrence pour les services de paiement sauf à payer. D'autre part il pourra être limité aussi en cas de nouveau besoin de financement : résidence secondaire, ou investissement locatif.

En début d'année on se félicitait des mesures facilitant la mobilité bancaire en imposant des délais et des contraintes aux Banques, on a avec cette ordonnance une sérieuse contrepartie...